• Mariana Galhardo Frasson

Contrato de Locação, o que preciso saber


Mas é meu amigo de infância, preciso fazer contrato? Conheço desde criança, é primo do meu amigo, será que devo formalizar? Fiador? Mas pode ser parente?

Essas perguntas são frequente ao locar um imóvel, seja residencial ou comercial, quem que por burocracia ou confiança deixou de fazer um contrato escrito e depois se arrependeu. Assim, para evitar medidas administrativas e judiciais, seguem 07 dicas na hora de realizar seu contrato de locação. Vamos lá:


01. Tenha em mãos todos os dados pessoais do locatário (aquele que vai locar o imóvel) inclusive endereço de email. Transcreva todas as características físicas do imóvel, metragem correspondente, área comum e até mesmo a cor da tinta que está sendo utilizada. E não se esqueça, caso o imóvel for locado com móveis, faça uma descrição da atual situação dos bens e tire fotografias, que serão anexadas no contrato.


02. Defina as obrigações do locador - aquele que oferece o imóvel a locação (lembrando que não precisa ser exclusivamente o proprietário do imóvel, conforme entende do STJ, bastando ter a posse do imóvel) as obrigações legais estão previstas no art. 22 da Lei nº 8.245/91. Já as obrigações legais do locatário estão dispostas no art. 23 da Lei nº 8.245/91.


03. Estabeleça uma multa por rescisão do contrato, como a Lei não impõe um valor fixo, ele pode ser definido pelas partes, não podendo ser excessivamente oneroso (não pode exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até a data final da locação). Costuma-se atribuir o valor de 03 aluguéis.


04. Data de vencimento. Esta não se confunde com a data do pagamento, que pode ser escolhida pelas partes. A data do vencimento é a data de término do contrato, ou seja, a data final que o locatário tem para desocupar o imóvel. E caso não deixe o local, o contrato se renova por prazo indeterminado, mas pode o locador pedir o imóvel mediante notificação extrajudicial de 30 dias para desocupação.


05. IPTU, acredito que a maior polêmica no contrato de locação esta nesta obrigação: quem deve pagar este imposto? De acordo com o CTN (art. 34 do Código tributário Nacional) é dever do proprietário realizar o pagamento, entendimento firmado pelo STJ. Contudo, as partes podem constar no contrato de forma diversa, atribuindo ao locatário o dever do pagamento, como de costume vem ocorrendo.


06. Animais de estimação, diferente do que ocorre em condomínios e conjuntos habitacionais, o locador de um imóvel residencial pode impedir a entrada do animal em seu próprio imóvel, ou seja, ele pode restringir a locação apenas a quem não possua animais de estimação. Portanto, seja honesto com o proprietário, as vezes com um diálogo aberto você consiga o aval para o mascote.


07. Escolha um fiador. Um fiador traz garantia real para o contrato, ele quem assume a obrigação do pagamento do aluguel e os encargos da locação, caso o locatário não cumpra. Lembrando, que pode ser até mesmo um parente ou um amigo próximo. Embora, a Lei prevê outras formas de garantia, como caução (de bens imóveis, móveis ou até três meses de aluguel)o fiador é a prática mais comum de garantia nos contratos de locação.


E lembre-se que na locação não existe relação de consumo, de modo que o locador pode locar seu imóvel para quem desejar, optando inclusive por um casal ao invés de uma família numerosa, desde que sua exigência não discrimine o interessado.

Essas foram algumas dicas na hora de executar seu contrato de locação, e não se esqueça de que na dúvida procure um profissional de sua confiança – advogado, para retirar suas dúvidas, a prevenção evita litígios! Afinal já diz o ditado popular: ”amigos, amigos, negócios à parte”.


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